Fallas en edificacion

¿Quién responde por fallas en edificación? Es ésta sin dudas la pregunta más insistente y peor contestada en derecho de arquitectura y urbanismo. Intentaré responderla, adelantando que la respuesta no es simple.


1. Nuestro sistema de responsabilidad se funda básicamente en la existencia de culpa, definida por el Código Civil en su artículo 512 como la "...omisión de aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la obligación, y que correspondiesen a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar".

2. En nuestro derecho nadie es responsable por lo que es (por ejemplo arquitecto o ingeniero) sino por lo que hizo o dejó de hacer.

3. La concepción arquitectónica comienza con el diseño y existirá responsabilidad por vicios de diseño cuando la obra o el edificio proyectado por su altura, volumen, dimensiones, orientación o emplazamiento geográfico, forma, configuración o distribución, no se acomode al encargo profesional, al destino o naturaleza de la obra, a las leyes y disposiciones generales, a las normas urbanísticas o a la norma de diseño y calidad aplicables al caso.

4. Debe tenerse en cuenta que cuando la Ley Civil habla de obra se está refiriendo tanto a la obra material (por ejemplo: la construcción) como a la obra intelectual (por ejemplo: el proyecto).

5. La obra intelectual, se produce por secuencias, que van afirmando la concepción definitiva, y cuyo contenido origina diversas clases de responsabilidad de acuerdo a cada etapa, croquis, anteproyecto, proyecto básico, proyecto de ejecución y planos de detalles.

6. Finalizada la obra intelectual y aprobada por las autoridades de la Policía de la Edificación sobreviene la etapa de la Dirección de Obra que se define legalmente como el control de la fiel interpretación de los planos y de la documentación técnica que forma parte del proyecto y la revisión y extensión de los certificados correspondientes a pago de la obra en ejecución (art. 47 del Dec-Ley 7887/55).

7. Un director de obra responde también por su obligación de ordenar y dirigir los trabajos de ejecución material de la obra y por la de inspeccionar los materiales y mezclas, cuidando que reúnan las proporciones, dosificaciones, dimensiones y condiciones de calidad previstas en el proyecto o en sus documentos complementarios, asegurando la idoneidad de los mismos para servir a su destino en la edificación, a cuyo efecto tiene la facultad-deber de exigir las pruebas, ensayos y análisis que estime necesarios para comprobar la bondad y aptitud de los materiales antes de autorizar su utilización en la obra.

8. En el nivel de la construcción la Ley Civil imputa al constructor la responsabilidad por ruina total o parcial de la obra, si esta procede de vicio de construcción, vicio de suelo o mala calidad de los materiales (art. 1646 Código Civil), no aceptando la dispensa contractual de responsabilidad y extendiendo la misma al proyectista y director según las circunstancias de culpabilidad que se puedan demostrar.

9. Los empresarios constructores son también responsables de acuerdo al art. 1647 del Código Civil, por la inobservancia de las disposiciones municipales o provinciales de todo daño que causen a los vecinos.

10. Asimismo los empresarios responden por los vicios ocultos o aquellas diferencias que no pudieron ser advertidas en el momento de la entrega de acuerdo a lo que dispone el art. 1647 bis del Código Civil, introducido al Código Civil por la reforma de la ley 17.711.

Sin ánimo de agotar el tema, creo que lo señalado son las mínimas consideraciones a tener en cuenta cuando se desea hablar de responsabilidad legal en materia de edificación...al menos cuando se desea hablar en serio...